構建房地產發展新模式 迎接新周期

2024/4/19 9:39:35    來源：焦作日報

房地產市場仍處在轉型調整之中，房地產政策持續優化調整。近日，北京、廣州、沈陽、蘇州四個城市同時出臺對住房公積金的調整優化措施，進一步支持居民剛性和改善性住房需求。其中，北京擬對購買綠色建筑等給予更多住房公積金貸款支持，廣州上調了公積金貸款最高額度，蘇州推出公積金存貸產品，沈陽優化了公積金提取政策。

除優化公積金政策外，青島、南昌、福州等地優化住房信貸政策，同時針對改善性住房需求推出“以舊換新”政策。據不完全統計，目前，已有廣州、贛州、濟寧等15個城市階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

值得指出的是，相較于一季度房地產市場整體的筑底行情，上海、深圳等高端住宅市場已經出現火熱行情。例如，中海旗下位于上海黃浦區新天地板塊的豪宅項目“中海順昌玖里”3月28日開盤選房，當日銷售196.53億元，創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄。這反映出在目前房地產市場整體走弱的背景下，房地產市場的改善性需求仍然很強勁。

過去多年，房企普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉”模式，迅速擴大市場份額，以滿足居民對住房的需求。不過，這種傳統模式也導致了房地產市場過度金融化，行業風險積聚。隨著我國人口老齡化加劇、少子化趨勢顯現以及城鎮化進入中后期，主力置業人群占比下降，我國房地產市場的供求關系已經發生重大變化，市場過熱的行情不再，行業發展舊模式已不可持續。

應該看到，雖然房地產過了大繁榮周期，但仍是國民經濟的支柱性產業。房地產一頭連著民生，一頭連著經濟增長，房地產業平穩發展對于經濟社會工作至關重要。3月22日的國務院常務會議對促進房地產市場平穩健康發展作出重要部署。會議指出，要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產發展新模式。

對于如何構建房地產發展新模式，此前住房城鄉建設部表示，一是要建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落；二是要建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

業內認為，構建房地產發展新模式的過程，也是房地產行業轉型發展和重新洗牌的過程。從房地產發展的國際經驗來看，海外很多房企也曾高負債，在遭遇經濟低谷時，也曾經歷破產清算或者被兼并收購的命運�！盎钕聛怼钡姆科笤诖撕蟮慕洜I文化和制度中，嚴格貫徹低負債經營理念，逐步降低外債依賴，嚴守財務紀律，重視現金儲備。

可以預計，在不斷構建房地產發展新模式的過程中，房地產行業將從以往追求速度和數量的發展模式，轉向解決居住“好不好”的高質量發展模式。隨著“市場+保障”的住房供應體系不斷完善，面向改善性需求的“好房子”仍有穩定的市場空間。此外，保障房、城市更新和老舊小區改造等也有望獲得更多政策支持，給房企帶來新的發展機遇。對此，房企應盡早向房地產發展新模式轉型，迎接房地產長期穩定、高質量發展的新周期。

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